2017-11-17

香港地產股基本面良好無懼縮表加息

今年第四季,美聯儲開始縮表操作,12月份亦很大機會加息1/4厘。本地地產股在過去兩個月持續調整,雖然恆指已升破2015年大時代高位28,600,但升市火車頭主要是科技及金融,本地地產股略現露疲態。與此同時,中原二手樓價指數再創新高,樓價與地產股的背馳,讓市場加劇對樓市隱現危機的疑慮。

在香港,同業拆息市場利率近期持續攀升,1個月同業拆息利率升至超過0.8厘,意味市場大部份的按息均達到2.15厘的水平,即大多數銀行按揭計劃中的鎖息上限,亦意味銀行或有更大誘因提高最優惠利率。然而,銀行之間的按揭業務競爭仍是很激烈,同業之間的結餘相對充裕,我們相信直至明年中,本地銀行並無加息的條件。

本地地產股近期出現調整,很大程度是出於累積升幅過大的正常調整,利率及縮表等因素反是次要。10月初,恆指地產分類指數年內累升33%,是所有分類指數累升最大的,同期恆指只升29%;目前,恆指至今累升33%,地產指數升31%,升幅最大的分類已是工商類,當中騰訊及瑞聲等科技股貢獻最大,可見本地地產股的實際沽壓不是很大,只是資金換碼及輪流炒作,致這個板塊暫時徘徊不前。

從銷售表現看,很多本地地產股今年都創出銷售新高,新地(16.HK)賣樓收益已達400億港元(下同),而長實(1.HK)更達500億。不單是住宅,整幢商廈的交易也很活躍,繼長實以402億沽出中環中心75%權益,另有傳中資保險公司以110億洽購恆地北角商廈,而早前新地以創紀錄高價投得長沙灣酒店地皮。顯然,從市場的活躍狀況而論,地產股的業務與資產價值仍然相當穩健。

領展(823.HK)近期公布中期業績,期內每單位分派按年增加9%至1.215港元,香港零售業於今年3月起觸底回升,領展旗下租戶的銷售,亦同步向好,租金升幅加快至7%,業績勝預期,其股價即突破向上並創新高,房託股也完全不受利率上升的影響。可見投資者現時並非太關注利率走勢,焦點仍是企業盈利表現。

新任聯儲局主席鮑威爾的個人風格應與耶倫接近,相信其貨幣政策取向不會大逆轉,未來仍是循序漸進加息,與市場保持良好溝通,金融市場應有充足準備消化利率正常化的情況。本地地產股基本面良好,售樓與租金收入穩健,現金流也健康,現價是資產淨值的三成,估值並不昂貴,投資價值不俗,是調整吸納的佳選。


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